Vendere o comprare una casa ricevuta in donazione: cosa cambia con la nuova normativa

La riforma rende più sicura la circolazione degli immobili di provenienza donativa. Ma controlli e corretta assistenza restano indispensabili.

Fino a poco tempo fa, scoprire che un immobile proveniva da una donazione poteva rallentare, o perfino bloccare, una compravendita. Gli acquirenti temevano di perdere la casa a seguito di una futura contestazione ereditaria. Le banche, a loro volta, erano spesso prudenti nel concedere un mutuo garantito da quell’immobile.

La legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha cambiato profondamente questo scenario. L’obiettivo è chiaro: rendere più semplice e sicura la vendita degli immobili donati e facilitarne l’accesso al credito. Dal 18 giugno 2026, terminato il periodo transitorio previsto dalla legge, il nuovo sistema è pienamente operativo.

È una riforma importante per chi vende e per chi compra. Non significa, però, che la provenienza donativa possa essere ignorata o che ogni operazione sia automaticamente priva di criticità. Vediamo in termini semplici che cosa cambia davvero.

Nel nostro ordinamento alcuni familiari, chiamati legittimari, hanno diritto per legge a una quota minima dell’eredità. Si tratta, in particolare, del coniuge, dei figli e, in alcuni casi, degli ascendenti.

Se una donazione effettuata in vita dal proprietario ledeva questa quota, dopo la morte del donante il legittimario poteva agire per ottenere la riduzione della donazione. Nel sistema precedente, quando il donatario aveva già venduto l’immobile, a determinate condizioni la contestazione poteva arrivare fino al successivo acquirente, con la richiesta di restituzione del bene.

Proprio questo rischio rendeva molte case di provenienza donativa meno appetibili. La difficoltà non riguardava soltanto la vendita. Anche l’iscrizione di un’ipoteca poteva risultare problematica, perché la banca temeva che la propria garanzia venisse meno.

La novità principale: il terzo acquirente è protetto

Con la riforma cambia il punto di equilibrio tra la tutela degli eredi e la sicurezza della compravendita. Se il donatario vende l’immobile a un terzo e l’atto di acquisto viene trascritto prima dell’eventuale domanda giudiziale di riduzione, l’acquisto non viene pregiudicato.

In parole semplici, l’erede che ritiene lesa la propria quota non può più chiedere al normale acquirente a titolo oneroso di restituire la casa. La sua tutela si sposta dal bene al patrimonio del donatario, che dovrà compensarlo in denaro nei limiti necessari a reintegrare la quota di legittima.

Anche i pesi e le ipoteche costituiti dal donatario restano, in linea generale, efficaci. Questo aspetto dovrebbe rendere più semplice ottenere un finanziamento e utilizzare l’immobile come garanzia.

Che cosa cambia per chi vende

Per il proprietario di un immobile ricevuto in donazione si riduce uno dei principali ostacoli alla commerciabilità. La provenienza donativa non scompare dalla storia dell’immobile, ma non dovrebbe più essere considerata, da sola, una ragione sufficiente per rinunciare alla vendita o svalutare il bene.

Questo può tradursi in tempi di negoziazione più brevi, una platea più ampia di potenziali acquirenti e minori difficoltà nel caso in cui l’acquisto debba essere finanziato con un mutuo.

Il venditore deve comunque dichiarare con trasparenza la provenienza del bene e consegnare fin dall’inizio la documentazione utile. Nascondere o minimizzare la donazione sarebbe controproducente. Una corretta ricostruzione della provenienza permette invece di affrontare subito eventuali questioni e presentare l’immobile al mercato con maggiore credibilità.

Che cosa cambia per chi compra

Per l’acquirente la riforma offre una protezione molto più forte. Il rischio tipico del passato, cioè vedersi chiedere la restituzione dell’immobile a causa di una lesione ereditaria imputabile al precedente proprietario, è stato sostanzialmente rimosso per chi acquista a titolo oneroso e trascrive il proprio atto prima della domanda di riduzione.

Questo non sostituisce, però, le normali verifiche. Prima di firmare una proposta o un preliminare occorre controllare il titolo di provenienza, la continuità delle trascrizioni, l’eventuale presenza di domande giudiziali, opposizioni, ipoteche o altri gravami. Restano inoltre tutte le verifiche urbanistiche, catastali, condominiali e fiscali che riguardano qualsiasi compravendita.

Le criticità da non sottovalutare

La riforma semplifica molto, ma non risolve ogni possibile problema. Il primo punto riguarda il regime transitorio. Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 possono ancora produrre effetti le domande di riduzione o le opposizioni alla donazione notificate e trascritte nei termini previsti dalla legge, comprese quelle già esistenti. Per questo le visure ipotecarie e l’esame della documentazione restano essenziali.

La seconda criticità riguarda l’ordine delle trascrizioni. La protezione del terzo opera se il suo acquisto è stato trascritto prima della domanda giudiziale di riduzione. Se la domanda risulta già trascritta, il quadro cambia e l’operazione richiede una valutazione specifica.

C’è poi una distinzione importante tra chi acquista pagando un prezzo e chi riceve successivamente il bene a titolo gratuito. Se il donatario è insolvente, il successivo beneficiario gratuito può essere chiamato a compensare il legittimario, entro il limite del vantaggio ottenuto.

Infine, la maggiore tutela dell’acquirente comporta una protezione meno forte per il legittimario quando il donatario non dispone di denaro o di altri beni sufficienti. Il diritto dell’erede resta, ma diventa essenzialmente un credito. In caso di insolvenza, recuperare quanto dovuto può essere più difficile.

Un esempio pratico

Un genitore dona un appartamento a uno dei figli. Quest’ultimo lo vende a una coppia che acquista al valore di mercato e trascrive regolarmente l’atto. Dopo la morte del genitore, un altro figlio sostiene che la donazione abbia leso la propria quota di legittima.

Nel nuovo sistema, se non esisteva una domanda di riduzione già trascritta prima della compravendita, la coppia conserva la proprietà dell’appartamento. La controversia economica resta tra il legittimario e il donatario-venditore, che potrà essere tenuto a corrispondere la somma necessaria a reintegrare la quota lesa.

In conclusione

La nuova normativa rappresenta un passo concreto verso un mercato immobiliare più fluido. Gli immobili provenienti da donazione diventano più facilmente vendibili, finanziabili e utilizzabili come garanzia. Per gli acquirenti aumenta la stabilità dell’acquisto. Per i venditori si riduce il rischio che la sola parola “donazione” blocchi la trattativa.

La semplificazione, tuttavia, non elimina la necessità di un’analisi preventiva. Ogni immobile ha una storia diversa e la data della successione, le trascrizioni già eseguite e le modalità del successivo trasferimento possono incidere sul caso concreto.

Per questo, quando un immobile proviene da una donazione, il modo migliore per tutelare entrambe le parti è verificare la documentazione prima di mettere il bene sul mercato o di assumere impegni contrattuali. Un’assistenza immobiliare supportata da competenze giuridiche consente di individuare subito le eventuali criticità e accompagnare la compravendita con maggiore sicurezza.

Prima di firmare

• richiedere l’atto di donazione e gli eventuali atti successivi;
• eseguire visure ipotecarie aggiornate;
• verificare se risultano trascritte domande giudiziali o opposizioni;
• coordinare fin dall’inizio agente immobiliare, notaio e banca, se è previsto un mutuo.

Nota: questo articolo ha finalità informativa e non sostituisce l’esame della singola compravendita da parte dei professionisti incaricati.

Riferimento normativo: art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025.