Documenti per vendere casa: cosa serve prima di mettere un immobile in vendita

Quando si decide di vendere un immobile, una delle prime domande che ci viene posta dai nostri clienti è: quali sono documenti per vendere casa?

Molti proprietari pensano che la documentazione diventi importante soltanto al momento del rogito notarile. In realtà, arrivare preparati già quando si affida l’immobile all’agenzia immobiliare può fare una grande differenza.

Una vendita immobiliare, infatti, non consiste semplicemente nel trovare un acquirente disposto a pagare il prezzo richiesto. Prima di assumere impegni è opportuno verificare che la situazione giuridica, catastale, urbanistico-edilizia ed energetica dell’immobile sia sufficientemente chiara.

Un documento mancante non significa necessariamente che l’immobile non possa essere venduto. Una difformità catastale o urbanistica, allo stesso modo, non significa automaticamente che la vendita sia impossibile. Significa però che la situazione deve essere esaminata e, quando necessario, affrontata con l’assistenza del professionista competente.

Per questo una buona preparazione documentale dovrebbe iniziare prima della pubblicazione dell’annuncio e, soprattutto, prima di accettare una proposta di acquisto.

Vediamo quindi cosa dovrebbe preparare il proprietario.

1. Documento di identità e codice fiscale dei proprietari

Partiamo dalla documentazione più semplice.

L’agenzia deve innanzitutto identificare correttamente il proprietario o i proprietari dell’immobile. È quindi opportuno avere disponibili:

• documento di identità in corso di validità
• codice fiscale
• eventuale documentazione relativa allo stato civile e al regime patrimoniale, quando rilevante
• eventuale procura, se la vendita viene gestita da un soggetto diverso dal proprietario

Se l’immobile appartiene a più persone, ad esempio due coniugi, fratelli o più eredi, è importante chiarire fin dall’inizio chi siano effettivamente i titolari e in quali quote.

Sembra un dettaglio scontato, ma non sempre lo è.

2. Atto di provenienza: il documento che spiega come siete diventati proprietari

Uno dei documenti più importanti è il cosiddetto titolo o atto di provenienza.

In parole semplici, è il documento dal quale risulta come il venditore è diventato proprietario dell’immobile.

Può trattarsi, ad esempio, di:

• atto notarile di compravendita
• atto di donazione
• divisione
• successione ereditaria
• decreto di trasferimento
• altro titolo idoneo

Perché è importante averlo subito?

Perché consente di ricostruire correttamente la provenienza dell’immobile e può far emergere fin dall’inizio elementi che meritano approfondimento.

Una provenienza da successione, una precedente donazione, l’esistenza di particolari diritti o servitù sono situazioni che è preferibile conoscere prima di iniziare una trattativa, non quando è già stato trovato un acquirente.

3. Planimetria catastale e dati catastali

Un altro documento fondamentale è la planimetria catastale, cioè la rappresentazione dell’immobile depositata presso il Catasto.

Non basta però possedere una planimetria.

Occorre verificare che quanto rappresentato corrisponda alla situazione reale dell’immobile.

Per esempio, se nel tempo sono stati:

• spostati o eliminati dei tramezzi
• modificati gli ambienti
• realizzato un secondo bagno
• unita la cucina al soggiorno
• modificati accessi o distribuzione interna
• uniti o separati immobili o pertinenze

La questione non è puramente formale. Nell’atto notarile devono essere indicati i dati catastali e il riferimento alle planimetrie depositate. Inoltre, la parte venditrice deve dichiarare la conformità dello stato di fatto ai dati catastali e alle planimetrie, dichiarazione che può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato nei casi previsti.

Attenzione: Catasto e Comune non sono la stessa cosa

Questo è uno dei punti che genera più confusione.

Il fatto che la planimetria catastale corrisponda allo stato attuale dell’appartamento non dimostra automaticamente la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile.

Catasto e documentazione edilizia hanno funzioni differenti.

Per questo il controllo catastale deve essere accompagnato, quando necessario, dalla verifica della documentazione conservata presso il Comune.

4. Documentazione urbanistica ed edilizia

Arriviamo a uno degli aspetti più delicati.

È opportuno ricostruire quali titoli edilizi abbiano interessato l’immobile nel corso del tempo.

A seconda dell’età e della storia dell’edificio, potremmo trovare documenti con denominazioni diverse, come:

• licenza edilizia
• concessione edilizia
• permesso di costruire
• DIA
• SCIA
• CILA
• varianti
• pratiche di condono o sanatoria
• altri provvedimenti relativi agli interventi eseguiti

La normativa parla di “stato legittimo” dell’immobile, concetto che, semplificando, serve a ricostruire la situazione edilizia legittimata dai titoli e dagli altri elementi riconosciuti dalla legge.

Perché questa verifica dovrebbe essere fatta prima di mettere in vendita?

Perché può capitare che il proprietario sia convinto che l’immobile sia perfettamente regolare semplicemente perché lo ha acquistato molti anni prima o perché “è sempre stato così”. Non è necessariamente sufficiente.

Potrebbero essere stati eseguiti interventi successivi all’acquisto. Oppure potrebbero emergere differenze tra stato reale, Catasto e documentazione comunale.

Non tutte le difformità hanno la stessa rilevanza e non tutte impediscono una compravendita. La normativa contempla anche tolleranze e differenti procedure di regolarizzazione.

Proprio per questo non è consigliabile fare valutazioni fai-da-te.

Quando emergono dubbi, è opportuno incaricare un tecnico abilitato, come un geometra, architetto o ingegnere, affinché esamini la documentazione e lo stato dell’immobile.

In alcune realtà territoriali vengono utilizzate anche relazioni tecniche preventive che ricostruiscono la situazione catastale e urbanistico-edilizia. Non esiste, tuttavia, un obbligo nazionale generalizzato di predisporre sempre una specifica “relazione tecnica integrata” per ogni compravendita. Può però rappresentare un’importante forma di tutela preventiva.

5. Agibilità

Tra i documenti da ricercare c’è anche la documentazione relativa all’agibilità dell’immobile.

A seconda dell’epoca di costruzione e delle vicende dell’edificio, si potrà parlare di certificato di abitabilità, certificato di agibilità o della documentazione prevista dalla normativa più recente.

Se il proprietario non dispone del documento, non significa automaticamente che la vendita sia impossibile. È però opportuno segnalarlo all’agenzia in quanto il possibile compratore va avvisato sin da subito.

6. APE: Attestato di Prestazione Energetica

L’APE, Attestato di Prestazione Energetica, è il documento che descrive le caratteristiche energetiche dell’immobile e attribuisce una classe energetica.

È uno dei documenti da affrontare all’inizio della vendita, non alla fine.

Il proprietario deve infatti mettere l’APE a disposizione del potenziale acquirente sin dall’avvio delle trattative e gli annunci immobiliari devono riportare le informazioni energetiche previste dalla normativa.

Per questo, quando si affida l’immobile a un’agenzia, è opportuno verificare immediatamente:

• se l’APE esiste
• se è ancora valido
• se sono intervenute modifiche che possano incidere sulla sua validità o sui dati riportati

7. Documentazione condominiale

Se l’immobile si trova all’interno di un condominio, è opportuno raccogliere anche la documentazione relativa alla situazione condominiale.

In particolare possono essere utili:

• regolamento di condominio
• informazioni sulle spese condominiali ordinarie
• eventuali delibere relative a lavori straordinari
• informazioni su lavori già approvati o in discussione
• eventuali contenziosi condominiali rilevanti
• situazione dei pagamenti del proprietario
• tabelle millesimali, quando necessarie

In vista della compravendita viene normalmente richiesta anche una dichiarazione dell’amministratore relativa alla posizione del venditore, con indicazione delle spese condominiali e delle eventuali spese straordinarie deliberate e delle liti in corso.

Perché è importante parlarne già durante la commercializzazione?

Immaginiamo che il condominio abbia appena deliberato il rifacimento della facciata per una cifra significativa. È evidente che si tratta di un’informazione che può incidere sulla trattativa e sugli accordi tra venditore e acquirente.

Meglio affrontare questi aspetti con trasparenza fin dall’inizio.

8. Mutui e ipoteche

La presenza di un mutuo sull’immobile non impedisce di venderlo.

È però importante comunicarlo subito all’agenzia.

Se esiste un finanziamento ancora in corso, è utile recuperare:

• contratto di mutuo
• informazioni sul debito residuo
• documentazione relativa all’ipoteca
• eventuale documentazione di estinzione, se il mutuo è già stato rimborsato

Se risultano ipoteche che devono ancora essere cancellate, la situazione dovrà essere gestita correttamente con banca e notaio.

Anche in questo caso il problema non è necessariamente l’esistenza dell’ipoteca. Il problema nasce quando la sua presenza viene scoperta troppo tardi.

9. Se l’immobile è locato

Se l’immobile è affittato, l’agenzia deve saperlo immediatamente.

Sarà quindi opportuno fornire:

• contratto di locazione
• estremi della registrazione
• durata e scadenza
• importo del canone
• eventuali comunicazioni di disdetta
• eventuali accordi successivi con l’inquilino

A seconda della tipologia dell’immobile e del contratto possono inoltre esistere diritti di prelazione, cioè situazioni nelle quali un determinato soggetto ha il diritto di essere preferito ad altri nell’acquisto a determinate condizioni.

La valutazione deve essere fatta caso per caso.

10. Successioni, donazioni e situazioni particolari

Alcuni immobili richiedono verifiche aggiuntive.

È il caso, ad esempio, di immobili:

• ricevuti per successione
• provenienti da donazione
• intestati a più eredi
• soggetti a usufrutto
• appartenenti a soggetti incapaci o sottoposti a misure di protezione
• interessati da vincoli o convenzioni particolari

In presenza di queste situazioni è consigliabile informare l’agenzia fin dal primo incontro.

L’obiettivo non è complicare la vendita, ma fare esattamente il contrario: individuare subito gli eventuali passaggi necessari per poter procedere senza sorprese.

[Leggi anche il mio articolo sulla nuova normativa in materia di Donazioni]

11. Pertinenze: cantina, box, posto auto e soffitta

Un errore abbastanza frequente consiste nel concentrarsi esclusivamente sull’appartamento dimenticando le pertinenze.

Cantine, garage, soffitte e posti auto possono avere propri dati catastali e una propria storia documentale.

Occorre quindi verificare che anche questi beni siano correttamente individuati e che ciò che viene pubblicizzato e promesso in vendita corrisponda effettivamente a ciò di cui il venditore può disporre.

Dire semplicemente “il posto auto è sempre stato utilizzato dalla mia famiglia” non equivale necessariamente a dimostrarne la proprietà esclusiva.

12. Impianti e documentazione tecnica

Se disponibili, è utile raccogliere anche le dichiarazioni di conformità o di rispondenza degli impianti e la documentazione relativa agli interventi eseguiti sull’immobile.

Non bisogna però confondere questo aspetto con la commerciabilità dell’immobile.

La mancanza della dichiarazione di conformità di un vecchio impianto non significa automaticamente che l’immobile non possa essere venduto. È però un elemento che deve essere valutato e correttamente gestito nella trattativa e nel contratto.

La checklist del venditore

Quando decidete di affidare un immobile a un’agenzia, quindi, una buona cartella documentale dovrebbe contenere almeno:

Documenti personali
✓ Documento di identità
✓ Codice fiscale
✓ Informazioni sullo stato civile e regime patrimoniale, quando rilevanti

Proprietà
✓ Atto di provenienza
✓ Documentazione di successione o donazione, se presente

Catasto
✓ Planimetria catastale aggiornata
✓ Dati catastali dell’immobile e delle pertinenze

Urbanistica
✓ Titoli edilizi disponibili
✓ Pratiche relative a eventuali lavori eseguiti
✓ Condoni, sanatorie o varianti, se presenti
✓ Documentazione relativa all’agibilità

Energia
✓ APE in corso di validità

Condominio
✓ Regolamento condominiale
✓ Situazione delle spese
✓ Informazioni su lavori straordinari e delibere
✓ Eventuali contenziosi rilevanti

Mutui e vincoli
✓ Documentazione del mutuo, se esistente
✓ Informazioni su eventuali ipoteche o altri gravami

Situazione dell’immobile
✓ Contratto di locazione, se occupato da un inquilino
✓ Documentazione relativa alle pertinenze
✓ Documentazione degli impianti disponibile

Vuoi capire se il tuo immobile è pronto per essere messo in vendita?

Contattaci per una prima valutazione dell’immobile e della documentazione disponibile. Ti aiuteremo a definire i passaggi necessari per preparare correttamente la vendita.

DISCLAIMER: Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale e divulgativo. La documentazione necessaria può variare in funzione della tipologia dell’immobile, della sua provenienza, della situazione urbanistico-edilizia e delle caratteristiche della singola compravendita. In presenza di situazioni specifiche è opportuno rivolgersi ai professionisti competenti.